Modaal inkomen is niet genoeg om huis te kunnen kopen

De huizenmarkt is op dit moment zwaar oververhit. Eigenlijk elk huis gaat boven de vraagprijs weg. RTV1 dook in de cijfers om te kijken of je met een modaal inkomen in jouw gemeente nog wel een huis kan kopen. 

Veendam

De gemeente Veendam wil de komende jaren fors inzetten op het bouwen van woningen. De gemeente is dan ook blij met een onlangs gekregen subsidie van de provincie Groningen. Het moet Veendam gaan helpen om versneld woningen te gaan bouwen, zo geeft wethouder Henk Jan Schmaal aan. “We mogen nu weer bijbouwen. Afgelopen jaren hebben we op slot gezeten. De provincie had echt een streepje getrokken van u bent krimpgebied.’

Nu er ruimte is gekregen om te bouwen heeft de gemeente in kaart gebracht waar nog vrije plekken zijn. Het plan is om 820 woningen te gaan bouwen. “We moeten nu gasgeven want de situatie is net als in de rest van Nederland nijpend.”

Mix van woningen

Op dit moment is het, zo ziet ook de wethouder, voor een inwoner met een modaal inkomen lastig om een woning te kopen. Het modale inkomen landelijk ligt op €36.500 bruto. In Veendam is dat €22.600. De gemiddelde woningprijs ligt in Veendam op €253.730. Zelfs met een partner, die ook een modaal inkomen heeft, is het zonder eigen geld niet mogelijk. “Daar leen je iets meer dan een ton voor dus voor twee keer modaal is dat iets meer dan twee ton. We moeten dan ook inzetten op een mix van woningen.”

Met die mix van woningen bedoeld wethouder Smaal zowel koopwoningen met daarnaast sociale huurwoningen. Daarin trekt de gemeente samen op met woningbouwvereniging Accantus. Zij willen de komende jaren fors gaan investeren in de gemeente Veendam. “We willen spijkers met koppen slaan,” zo sluit Schmaal af.

Borger-Odoorn

De gemeente Borger-Odoorn wil de komende jaren ook hoog gaan inzetten op woningbouw, maar daarnaast ook het verduurzamen van de al bestaande woningen. Daarbij heeft de gemeente drie speerpunten: jongeren, ouderen en mensen van buiten de gemeente. De gemeente wil jongeren graag in de gemeente houden om krimp tegen te gaan, maar met de hoge huizenprijzen is dat lastig ziet ook wethouder Nynke Houwing. “We kunnen hier niet veel aan doen. Waar het kan gaan we in gesprek met ontwikkelaars.”

De gemeente ziet dat de vraag naar appartementen bij ouderen zeer groot is. Vooral in Borger liggen er een groot aantal verzoeken om te bouwen.  “We willen de markt graag in beweging brengen. Waar een oudere inwoner naar een appartement gaat komt er misschien een woning vrij voor een starter.”

Is het betaalbaar?

Zowel het gemiddelde inkomen als de gemiddelde woningprijs is in Borger-Odoorn het hoogste van de drie gemeentes. Het gemiddelde inkomen ligt op €24.600. Met tweemaal modaal kun je daarmee een hypotheek krijgen van net boven de €225.000. De gemiddelde woningprijs ligt op €344.536. Daarmee moet een inwoner van de gemeente Borger-Odoorn met een modaal inkomen meer dan een ton eigen geld meenemen. Het zijn schrikbarende cijfers.

Toch ligt de focus van Borger-Odoorn de komende jaren vooral op de mensen van buiten de gemeente. “Qua inwonersaantal willen wij graag groeien. We zien dat onze gemeente in trek is bij gepensioneerden en jonge gezinnen uit de randstad.” Het gemiddelde inkomen ligt in de randstad over het algemeen hoger waardoor de woningen over het algemeen toch vrij snel verkocht worden.

Stadskanaal

Het zal niet heel verrassend zijn, maar ook de gemeente Stadskanaal wil de komende jaren inzetten op bouwen. Daarbij kijkt de gemeente niet alleen naar de centra, maar ook naar de dorpskernen. “Wij willen de huidige kansen benutten voor het creëren van nieuwe woningen in onze gemeente. Het afgelopen jaar hebben we gebruikt om de mogelijkheden hiervoor te vergroten,” zo geeft wethouder Goziena Brongers aan.

Het raadsbesluit om de ongeveer 400 onbenutte woontitels opnieuw te gebruiken, maakt het voor Stadskanaal mogelijk om de komende jaren op verschillende plekken en voor verschillende doelgroepen te kunnen bouwen. Volgens Brongers is het een goede eerste stap. “We willen die 400 woningen in de komende 2 à 3 jaar bouwen.”

Profiteren van ‘woondeal’

De gemeente hoopt daarnaast te profiteren van de aanleg van een spoorlijn met Veendam als onderdeel van de Nedersaksenlijn en de voorgestelde ‘woondeal’ van de Provincie Groningen. Met die deal biedt het noorden aan om 220.000 extra woningen te bouwen, in ruil voor een snelle treinverbinding met de randstad. Stadskanaal wil maar wat graag daar op in springen.

Toch zijn woningen voor de inwoner met een gemiddeld inkomen in Stadskanaal niet betaalbaar. Het modale inkomen in de gemeente ligt op 21.800 euro. Daarmee kun je net als in Veendam ongeveer een hypotheek krijgen voor twee ton. De gemiddelde woningprijs in Stadskanaal ligt op €255.814. Je zal dus ook hier iets meer dan 50.000 eigen geld moeten meebrengen. Iets wat voor de meeste mensen onmogelijk is.

Conclusies

In geen enkele gemeente is het dus mogelijk om met een modaal inkomen aan een huis te komen. Een kanttekening daarbij is dat het modaal inkomen in onze regio lager is dan het landelijk gemiddelde. Dat ligt op €36.500. Daarmee kun je in totaal iets meer dan 375.000 euro lenen bij twee keer modaal. Daarmee kun je in alle drie de gemeentes aan een woning komen. Met anderhalf keer modaal kan dit alleen mogelijk in Veendam en Stadskanaal. Alleen is het in geen enkele gemeente mogelijk. Dus is het duidelijk dat er iets moet gebeuren, maar op de vraag hoe huizen weer betaalbaar worden voor de ‘gewone’ inwoner heeft geen enkele gemeente in Nederland voorlopig een antwoord.

Om dit te onderzoeken hebben we bij het NVM de actuele gemiddelde prijs van een woning opgevraagd. De cijfers daarvan gaan over het tweede kwartaal van 2021. Daarnaast zijn we op zoek gegaan in samenwerking met de drie gemeenten naar het gemiddelde inkomen. Landelijk is het modale inkomen volgens het Centraal Plan Bureau (CPB) €36.500 bruto in 2021. De laatste cijfers die bij het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) bekend zijn wat betreft het gemiddelde inkomen van een gemeente dateren uit 2018. Deze cijfers hebben we meegenomen in het onderzoek.